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關于加強國有經營性用地出讓管理的意見 為進一步規范土地出讓行為，加強國有經營性用地出讓全過程管理，促進土地要素市場化流動，提高資源配置效率，推進經濟高質量發展，實現共同富裕先行市目標，根據有關法律法規和上級文件規定，結合我市實際，就加強經營性用地出讓管理工作提出如下意見。 一、基本要求 （一）適用范圍 本意見適用范圍為全市招拍掛出讓的經營性用地。本意見所指的經營性用地，是指商業、辦公、商品住宅等用地，商業、辦公用地涵蓋金融、餐飲、旅游、旅館、娛樂、康體等用途。 （二）工作目標 充分發揮市場對土地資源配置的決定性作用，加強經營性用地出讓全過程管理，提高土地利用質量和效益，實現土地利用管理系統化、精細化、動態化，提升城市功能和品質，促進經濟社會可持續發展。 （三）基本原則 堅持規劃統籌引領，強化土地出讓與國土空間總體規劃、國土空間詳細規劃銜接。堅持市場化配置土地資源，公平、公正、公開出讓土地。堅持土地利用全過程管理，以土地出讓合同和監管協議為平臺，實現規劃管理、土地儲備、實施出讓、供后監管、不動產登記、轉讓出租抵押的全過程管理。 二、規劃管理要求 （四）片區統籌謀劃 充分發揮重大片區規劃對土地出讓工作的引領，強化重大片區土地資源保障，有效服務城市發展大局。牢固樹立成片開發理念，加強出讓土地所在片區整體謀劃，合理安排土地開發時序，分區分片出讓土地；充分協調土地出讓同配套設施建設的關系，在保障民生為先的同時，有效發揮基礎設施建設對土地價值的帶動作用。 （五）詳細規劃管控 嚴格按照依法批準的詳細規劃開展土地出讓工作，加強詳細規劃對出讓土地的管控作用，依據詳細規劃編制出讓土地的規劃條件，作為土地使用權出讓合同的組成部分，并在后續方案審查和規劃許可階段嚴格落實。加強詳細規劃編制（調整）計劃管理，與土地儲備出讓計劃有效協同。 （六）規劃條件要求 地塊規劃條件應明確擬出讓用地的四至范圍、用地性質、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、公共配套設施等要求，落實城市設計關于建筑風貌、環境品質等相關管控要求。細化深化地塊帶方案出讓工作機制，鼓勵軌道TOD、未來社區、安置房、租賃住房等經營性用地帶方案出讓。涉及混合用地的，必須明確各自比例或建筑面積。出讓土地涉及地下空間開發利用的，明確地下空間的利用范圍和用途。對突破土地使用標準的建設項目，應當組織開展規劃條件論證和節地評價。 三、土地儲備 （七）計劃編制 根據城市建設發展和土地市場調控的需要，結合國民經濟和社會發展規劃、國土空間總體規劃、土地征收成片開發方案、土地儲備三年滾動計劃等，充分銜接年度國有建設用地供應計劃，合理制定年度土地儲備計劃，確定年度土地儲備項目、做地主體、范圍等，年度土地儲備計劃報市政府批準后實施。凡未納入土地儲備庫的經營性用地，原則上不得安排出讓。根據“城鄉統籌、節約集約、供需平衡、有保有壓”的原則，科學編制年度國有建設用地供應計劃，合理安排出讓土地的總量、結構、布局、時序。供應計劃經批準后，及時向社會公開發布。 （八）前期開發要求 經營性用地出庫前，需完成土壤污染調查及評審、建設條件論證、壓覆礦產及地質災害評估、國家安全評估、基建“通平”、管線及設施遷移、文物考古、管理驗收等前期開發工作，無污染、文物遺存、礦產壓覆、洪澇隱患、地質災害等風險，具備土地供應條件。 （九）凈地出讓要求 區（縣、市）人民政府應當根據土地儲備和供應計劃提前謀劃、及時完成擬出讓宗地征收和必要的通水、通電、通路和場地平整等前期開發工作。擬出讓宗地必須是征收(拆遷)安置補償落實到位、沒有法律經濟糾紛、土地權利清晰并已注銷原不動產權利證書、具備動工開發基本條件的“凈地”，地塊內原則上要達到無建(構)筑物的條件，規劃保留除外。不具備“凈地”條件的，一律不得出讓。 四、土地出讓要求 （十）建設管理要求 1、建設條件論證要求。涉及房地產開發項目，住房和城鄉建設部門應組織開展地塊建設條件論證，明確配套基礎設施和公共設施建設的內容、主體和時序，并形成書面意見作為地塊出讓的依據。 2.落實建筑綠色環保節能管理要求。住房和城鄉建設部門應按照規定，對綠色建筑、裝配式建筑、鋼結構、定品質、現房銷售和全裝修建設比例等配置提出建設要求。 3.配建保障性住房和租賃住房管理要求。住房和城鄉建設部門應對商品住宅用地中配建的保障性住房和租賃住房的建設要求提出意見，并明確建設和配套要求、交付標準、移交方式、產權歸屬等要求。 4.公共服務功能要求。各區（縣、市）人民政府應明確商品住宅用地中配建物業、教育、養老、體育等用房的建設要求，并明確建設要求、交付標準、移交方式和產權歸屬等要求。 5.商業、辦公、商品住宅等經營性物業在滿足預售或現售條件后，受讓人在提交預售許可或現售備案證明申請時，除應提交相關規定材料外，還應提交自持物業、配建的保障性住房等具體位置、面積等相關材料，具體由監管部門負責明確。 （十一）運營管理要求 1.商業運營要求。嚴禁違法違規設定準入要求、競買人資質等具有排他性或唯一性的影響公平、公正競爭的前置條件。各區（縣、市）人民政府可對商業用地提出統一招商、統一運營、類公益性商業設施配置等要求。 2.物業持有和銷售要求。商業、辦公地塊土地出讓前，各區（縣、市）人民政府應綜合區域配套、房地產市場、項目功能定位等因素，對擬出讓地塊進行綜合評估，合理設置商業、辦公建筑面積自持比例、自持年限，明確違約責任，并載入土地出讓合同。 按規定無償移交的公建配套設施，可在出讓條件中明確國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記在政府或政府指定單位名下。 五、實施土地出讓 （十二）土地出讓方式 商業、辦公和商品住宅等用地應當采取公開招拍掛方式出讓；對在功能實現、運營管理、建設條件等方面有特別要求的出讓地塊，可采取擬供應計劃公示、預申請、招商信息發布等方式提前公開入市信息。 （十三）土地出讓價格 出讓人應根據土地評估價格、土地市場情況等，結合經營性用地全要素管理要求，充分考慮“限房價、限地價”商品住宅用地房地價差合理區間，經集體決策，綜合確定擬出讓地塊出讓起始價或底價。土地出讓底價在招標拍賣掛牌活動結束前嚴格保密，嚴禁泄露。 （十四）土地出讓預申請 以招拍掛方式出讓國有建設用地使用權的可實行預申請制度，預申請包括以信息發布、招商推介為主的意向預申請以及與后續交易活動相關聯的用地預申請。出讓人可根據地塊的出讓條件、土地利用要求等實際情況，研究確定采取意向預申請或用地預申請形式。對實施預申請出讓的地塊，土地出讓前出讓人需發布預申請公告，有意向的競買人應辦理預申請手續，用地預申請的還需繳納預約申請保證金。 六、土地供后管理 （十五）供后監管 各區（縣、市）人民政府要根據《關于構建集中財力辦大事財政政策體系的實施意見》（甬黨發〔2019〕59號）要求，落實屬地監管職責，市政府批準出讓的經營性用地，涉及建設監管、違約處置、協商收回土地、簽訂補充合同等供后監管工作由屬地政府組織實施；要強化對轄區內經營性用地出讓后開發利用的全程監管，嚴格依法依規處置閑置土地，對政府原因導致土地閑置的，要及時督促整改到位，對企業原因導致土地閑置的，要依法征收土地閑置費或收回土地使用權。各相關部門要按照“誰提出、誰負責、誰監管”的原則，根據各自職責對出讓合同和監管協議實施監管。 （十六）轉讓管理 土地受讓人應按照土地出讓合同的約定進行開發建設，依法進行預銷售、轉讓等行為，建設用地使用權轉讓后，受讓人應履行原出讓合同中約定的權利和義務。轉讓時應符合以下條件： 1.屬于在建建筑物轉讓的，如土地出讓合同約定持有物業要求，須經出讓人或屬地政府同意后方可實施。 2.受讓人在完成開發建設并領取不動產權證后，土地出讓合同約定自持的物業，在持有年限內不得整體、分割轉讓。對因破產、重組、撤銷等特殊情形確需轉讓約定自持物業的，須經出讓人或者屬地政府同意。 （十六）登記管理 受讓人應按照《不動產登記暫行條例》及本市有關規定，申請辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記，在不動產權證附證欄中注記土地出讓合同約定的自持物業。權利人在約定的自持物業持有期間內，簽訂不動產轉讓合同和辦理轉移登記，或變更不動產權證附記欄中注記的上述約定內容，需提供出讓人或者相關管理部門審核同意的意見。 （十七）抵押管理 以國有建設用地使用權及項目在建工程抵押時所擔保的主債權，僅限于項目后續開發建設資金。已開發建設的項目并領取預售許可證的，不再單獨辦理國有土地使用權抵押登記。按照土地出讓合同約定的受讓人自持部分，應整體抵押，不得分割抵押。抵押權實現時，承接人應執行原出讓合同中約定的權利和義務。 （十八）信用監管 建立企業信用檔案，由各相關部門在項目審批、核準、備案以及融資抵押等方面加強企業信用監管，限制或禁止失信企業參與土地交易。 本意見自2022年9月19日起施行，有效期3年。
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